Le case di lusso in Italia

Le abitazioni di lusso in Italia sono quelle che hanno determinate caratteristiche urbanistiche, di metratura e con specifiche pertinenze come piscina o campo da tennis.

Le case di lusso in Italia sono poco più di 35.000, secondo i dati del Catasto. Per l'esattezza gli immobili di pregio di categoria A1 sono 35.223 su un totale di 34.882.367, cioè circa lo 0,1% del totale delle abitazioni italiane. Secondo l'Agenzia delle Entrate negli ultimi anni questa categoria di case di pregio è in calo di circa lo 0,2% annuo: una tendenza che dipende da diversi motivi, dalle demolizioni al cambiamento delle caratteristiche che determina la variazione di categoria catastale, e che inevitabilmente influenza anche il particolare mercato di questi immobili di prestigio. Una nota curiosa: nella sola Genova ci sono 4.161 abitazioni di tipo signorile (A1), pari all'11,35% del totale italiano.

Le caratteristiche delle case di lusso in Italia

Le caratteristiche delle case di lusso in Italia sono quelle elencate nel Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 e successive modifiche e integrazioni che considera abitazioni di lusso gli immobili e gli appartamenti che ricadono in una delle seguenti tipologie:

  • Abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco privato" oppure costruzioni qualificate come "di lusso".
  • Abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione per case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole.
  • Abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
  • Abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
  • Case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
  • Singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
  • Abitazioni facenti parte o costituenti fabbricati insistenti su aree destinate all'edilizia residenziale in cui il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Case e singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle seguenti:

A) Superficie dell'appartamento Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.

B) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi

Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana

C) Ascensori Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

D) Scala di servizio Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi

E) Montacarichi o ascensore di servizio Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

F) Scala principale

a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;

b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

G) Altezza libera netta del piano Superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

H) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna

a) in legno pregiato o massello e lastronato;

b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;

c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese

I) Infissi interni Come alle lettere a), b), c) della caratteristica H) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.

L) Pavimenti Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento:

a) in materiale pregiato;

b) con materiali lavorati in modo pregiato.

M) Pareti

Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:

a) eseguite con materiali e lavori pregiati;

b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

N) Soffitti Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

O) Piscina Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

P) Campo da tennis

Il mercato delle case di lusso in Italia

Dal secondo semestre del 2017 molti indicatori analizzati da centri studi e osservatori sul mercato degli immobili di pregio in Italia segnalano che il mercato delle case di lusso in Italia è in ripresa, in particolare grazie agli investitori stranieri attratti da due condizioni molto particolari: la prima è la riduzione dei prezzi degli immobili, in generale e anche tra quelli di prestigio, dovuta alla crisi economica dell'ultimo decennio, e la seconda è l'introduzione della Flex Tax nella legge di bilancio 2017 con l'obiettivo di attrarre in Italia, con il trasferimento della residenza, i cosiddetti High Net Worth Individual, le persone con un alto patrimonio.

In questo trend di risalita del mercato degli immobili di lusso in Italia rimane costante l'interesse per città tradizionali come Milano, Roma, Como, Firenze, Lucca e Pisa e zone come la Versilia, soprattutto Forte dei Marmi, e la Costa Smeralda. La ripresa maggiore si è avuta nella zona del Chianti mentre faticano a tornare al segno + zone come l'Umbria, Portofino e Venezia.

Le case di lusso in città

Per le case di lusso in città rimane costante l'interesse per le zone residenziali di pregio di Milano, in particolare per soluzioni nuove di pregio come City Life e Porta Nuova oltre ai soliti quartieri come Brera, Moscova e Garibaldi; Roma, con particolare interesse per i piani alti che permettono la vista su Tevere, Basilica di San Pietro, Piazza di Spagna o Colosseo, in particolare nelle zone di piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna; Firenze, con le antiche abitazioni in pieno Centro storico che interessano soprattutto gli stranieri come seconda casa, oltre che Como, Lucca e Pisa. Diverso e inverso invece il trend per Venezia.

Le case di lusso per le vacanze

Tra le località preferite per le case di lusso per le vacanze in Italia sono in netta ripresa la Versilia, soprattutto Forte dei Marmi, e la Costa Smeralda, oltre alla zona del Chianti che ha segnato i valori positivi più alti, mentre faticano a tornare al segno + zone come l'Umbria e Portofino.

La tassazione sulle case di lusso

Ai fini della tassazione sulle case di lusso c'è da prendere in considerazione due aspetti: uno riguarda l'IMU e l'altro le agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Se un'abitazione ricade nella categoria A1 (Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) oppure A8 (abitazioni in villa) o A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) si paga l'IMU anche se prima casa. Ai fini delle agevolazioni per l'aqcuisto della prima casa basta uno solo degli 11 punti elencati precedentemente per ricadere nella categoria delle case di lusso e veder passare l’imposta di registro dall’1% al 9%.